La pierre reste le placement préféré des Français.e.s, et en particulier l’investissement locatif. Il faut dire que ce dernier peut atteindre jusqu’à 7% de rentabilité ! Mais investir dans l’immobilier n’est pas toujours aisé : avant de se lancer, il est important de bien préparer son projet. On vous explique les bases à connaître dans cet article.
1. Définir son objectif d’investissement
Avant toute chose, il est nécessaire de se poser une question simple : pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ? Pour devenir propriétaire de votre résidence principale ? Pour obtenir des revenus complémentaires ? Pour préparer votre retraite, en prévision d’une baisse de revenus à venir ?
La réponse à cette question constitue votre objectif d’investissement. C’est ce dernier qui va définir le processus associé, du choix de l’actif à son mode de financement.
2. Choisir le type d’investissement le plus avantageux dans sa situation
En soi, il n’existe pas de placement dans l’immobilier qui soit meilleur que les autres. Tout dépend, en réalité, de votre situation et de votre objectif.
L’achat d’une résidence principale
Devenir propriétaire de votre résidence principale permet de vivre dans l’endroit de son choix, mais aussi de se constituer un patrimoine. A terme, cela permet également d’économiser un loyer (sachant que la possession d’un patrimoine immobilier génère des charges supplémentaires d’entretien, ainsi que le paiement de la taxe foncière).
L’atout principal de l’achat d’une résidence principale est la possibilité de recourir au crédit immobilier et de bénéficier de l’effet de levier. En effet, grâce à l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, une vente supérieure au montant de l’achat initial après plusieurs années sera probablement bénéficiaire, même si le prêt immobilier n’est pas remboursé en totalité.
Reste à choisir le bien idéal… Quand on achète un bien, il est nécessaire de penser à la revente. Mieux vaut donc se tourner vers une région dynamique et/ou attractive. On fera également son choix entre le neuf et l’ancien, sachant qu’un bien neuf bénéficie des dernières normes thermiques en vigueur et que les frais de notaire s’élèvent à 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l’ancien.
Des revenus complémentaires
Si vous souhaitez vous constituer une source de revenus complémentaires, plusieurs options s’offrent à vous : l’investissement locatif (acheter un bien pour le louer), la SCPI ou encore le crowdfunding immobilier.
- L’investissement locatif
Concernant l’investissement locatif, vous aurez le choix entre :
- La location nue (non meublée),
- La location meublée non professionnelle (LMNP), fiscalement plus avantageuse.
Attention, l’investissement locatif n’est pas toujours rentable ! Privilégiez les secteurs où la demande est importante, notamment pour anticiper une plus-value à la revente.
- Les SCPI
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier qui ont en charge l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI et perçoivent des revenus fonciers qui proviennent des loyers perçus.
Accessibles dans la plupart des assurances-vie, les SCPI sont un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans contraintes. Mais toutes ne se valent pas. Si les meilleures SCPI peuvent proposer jusqu’à 6% de rendement, d’autres subissent durement les aléas de la conjoncture économique. Par exemple, les SCPI hôtelières ont connu ces dernières années des difficultés en raison de la chute du tourisme, due à la crise sanitaire.
Mieux vaut donc se tourner vers les SCPI “résilientes”, c’est-à-dire non soumises à la conjoncture. Il s’agit notamment des SCPI des secteurs de l’éducation ou de la santé.
- Le crowdfunding immobilier
En 2021, le financement participatif dans la pierre a généré une rémunération moyenne de 9,21%. Une belle performance !
Il s’agit de faire appel au grand public pour financer des projets de construction ou de rénovation immobilière. En règle générale, il s’agit de financer la construction de bureaux, de centres commerciaux ou encore de logements. Ces projets sont directement accessibles au travers de plateformes spécialisées, comme Homunity. Les particuliers peuvent y choisir le projet dans lequel ils souhaitent investir, et souscrire en ligne. Plusieurs mois ou années après la construction, si le chantier s’est bien déroulé, ils seront remboursés de leur mise et percevront des intérêts.
Que choisir ?
Tout dépend de votre projet ! Mais, sur le long terme, on sait que l’achat et la revente d’un bien immobilier peuvent générer une plus-value à la revente, notamment dans les secteurs géographiques les plus attractifs. Cependant, si l’on a un objectif court à moyen terme, mieux vaut miser sur les SCPI. Dépourvue de contraintes, la pierre-papier affiche en effet une rentabilité stable, de l’ordre de 4 à 6%.
3. Financer son investissement
Pour préparer son projet, il est conseillé de réaliser une simulation pour obtenir les paramètres suivants :
- Le montant maximal que l’on peut emprunter,
- Le coût des mensualités,
- Les différents taux proposés par les banques,
- Le montant de l’assureur emprunteur.
A noter que les établissements de crédit demandent aujourd’hui un apport minimal de 10% du montant du projet, sauf exceptions. Evidemment, plus votre apport sera élevé, plus vous obtiendrez un taux d’intérêt intéressant.
Pour commencer à épargner, n’hésitez pas à vous tourner vers l’application Moka, qui vous permet de mettre de l’argent de côté sans y penser.